Un dispositif temporaire qui ferme fin 2026
La loi de finances pour 2025 a introduit à l'article 790 A bis du CGI une exonération exceptionnelle de droits sur les dons de sommes d'argent affectés à certains projets immobiliers. Le dispositif s'applique aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il se superpose à l'exonération du don familial de sommes d'argent (art. 790 G) et à l'abattement en ligne directe de 100 000 €, ce qui permet des enveloppes de transmission sensiblement plus larges que d'habitude.
Passée l'échéance du 31 décembre 2026, le dispositif disparaît sauf reconduction par une future loi de finances. Les sommes transmises après cette date reviennent au régime classique.
Qui peut recevoir et qui peut donner
Le 790 A bis vise les mêmes bénéficiaires que le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G : les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur. À défaut de descendance directe, les neveux et nièces sont éligibles.
Contrairement au 790 G, le texte du 790 A bis ne fixe pas de limite d'âge pour le donateur. C'est un point important pour les familles où le donateur a déjà passé 80 ans et ne peut plus utiliser le don familial classique.
Le plafond s'apprécie selon une double limite. D'une part, 100 000 € par couple donateur-donataire. D'autre part, 300 000 € par donataire, tous donateurs 790 A bis confondus. Un enfant ne peut donc pas recevoir plus de 300 000 € au titre de ce dispositif, même si ses deux parents et ses quatre grands-parents l'utilisent tous. L'enveloppe totale est bornée.
Les deux usages autorisés
L'exonération n'est pas libre d'emploi. Les sommes doivent être affectées, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l'un des deux usages suivants.
Le premier usage est l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Les biens anciens sont exclus : seul le neuf ou la VEFA ouvre droit à l'exonération. Le logement doit être affecté soit à la résidence principale du donataire, soit à la location à usage d'habitation principale, étant précisé que dans le cas d'une location, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
Le second usage vise les travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du donataire, dont il est propriétaire. Ces travaux doivent être éligibles à la prime de transition énergétique (MaPrimeRénov'), prévue au II de l'article 15 de la loi n° 2019-1479 de finances pour 2020. L'exonération n'est pas cumulable avec la prime, ni avec le crédit d'impôt de l'article 199 sexdecies CGI, ni avec une déduction de charges pour l'impôt sur le revenu : c'est l'un ou l'autre.
Engagement de conservation de 5 ans
Le II de l'article 790 A bis impose un engagement de 5 ans sur le logement financé. Pour une acquisition, le donataire doit conserver le bien comme résidence principale, ou l'affecter à la location à usage d'habitation principale, pendant 5 ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement du bien (si postérieur). Pour des travaux, il doit conserver le logement rénové comme résidence principale pendant 5 ans à compter de l'achèvement des travaux.
En cas de non-respect de cet engagement, l'exonération est remise en cause et les droits deviennent exigibles, assortis des intérêts de retard. Le donataire doit conserver les pièces justificatives (acte de vente, factures de travaux, contrat de bail éventuel) à disposition de l'administration pendant toute la période de contrôle.
Cumul avec les autres abattements
L'exonération 790 A bis se superpose aux dispositifs existants sans les consommer. Pour un parent qui donne à un enfant majeur, trois enveloppes se cumulent : l'abattement en ligne directe de 100 000 € (art. 779), l'exonération du don familial de sommes d'argent de 31 865 € (art. 790 G, sous conditions d'âge), et l'exonération temporaire 790 A bis de 100 000 €. Chaque enveloppe est comptée par donateur, ce qui signifie qu'un couple de parents peut la doubler.
Le total théorique atteint donc 463 730 € transmis en franchise totale de droits à un enfant majeur par un couple de parents, à condition que les usages et les plafonds soient respectés. Sur deux enfants, le cumul dépasse 900 000 €, ce qui place le 790 A bis parmi les leviers les plus puissants à activer avant fin 2026.
Formalités à respecter
Le don doit être déclaré à l'administration fiscale dans le mois qui suit le versement, via le formulaire 2735. Le donataire doit en outre conserver, et tenir à disposition en cas de contrôle, les justificatifs d'emploi des fonds (acte de vente du logement neuf ou en VEFA, factures détaillées des travaux de rénovation énergétique, contrat de bail si le bien est loué).
Stratégie : quand le 790 A bis devient prioritaire
Le 790 A bis est particulièrement pertinent dans deux situations. Lorsque le donateur a plus de 80 ans et ne peut plus utiliser le 790 G, le 790 A bis reste ouvert puisqu'il n'impose pas de limite d'âge. Lorsque le donataire a un projet immobilier neuf, en VEFA, ou un projet de rénovation énergétique clairement identifié et réalisable dans les six mois qui suivent le versement.
Ces leviers se mettent en place avec votre notaire, qui sécurisera la rédaction de l'acte, la traçabilité de l'emploi des fonds et l'articulation avec les autres donations prévues. Le simulateur Suxession chiffre immédiatement l'économie de droits que ce dispositif représente dans votre configuration familiale, en tenant compte des abattements déjà consommés.