Un bien, deux droits : comprendre le démembrement
Le démembrement de propriété consiste à séparer un bien en deux droits distincts. L'usufruit donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (habiter un logement, encaisser des loyers, toucher des intérêts). La nue-propriété donne le droit de disposer du bien (le vendre, le donner), mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit existe.
Là où ça devient vraiment intéressant pour la succession, c'est ce qui se passe au décès de l'usufruitier : le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans aucun droit de succession. L'usufruit s'éteint de plein droit (art. 617 du Code civil). C'est une transmission gratuite et automatique.
Dit autrement : en donnant la nue-propriété d'un bien de son vivant, un parent transmet à ses enfants un bien dont la valeur fiscale est réduite par la décote de l'usufruit. Et au décès, les enfants récupèrent le reste (l'usufruit) gratuitement. Le fisc ne taxe que la nue-propriété au moment de la donation, jamais le remembrement.
Le barème fiscal de l'article 669
La répartition entre usufruit et nue-propriété est fixée par l'article 669 du CGI. Le principe est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher et moins la nue-propriété est taxée. A 55 ans, la nue-propriété ne représente que 50 % de la valeur du bien. A 75 ans, elle en représente 70 %. Le barème complet, par tranche de dix ans :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Plus on donne tôt, plus la décote est forte. C'est pour cela que le démembrement est souvent associé à une stratégie de donation anticipée.
Exemple chiffré : donation en nue-propriété vs succession classique
Sophie, 58 ans, possède un appartement parisien de 500 000 € qu'elle veut transmettre à son fils unique. Deux options.
Option A : ne rien faire, transmission au décès
Sophie décède à 82 ans. L'appartement vaut toujours 500 000 € (hypothèse simplifiée). Son fils hérite en pleine propriété. Droits : 500 000 - 100 000 d'abattement = 400 000 € taxables. Au barème 2026, les droits s'élèvent à environ 78 194 €.
Option B : donation de la nue-propriété à 58 ans
Sophie donne la nue-propriété de l'appartement à son fils à 58 ans, par acte notarié (obligatoire pour les biens immobiliers). Barème art. 669 : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %. La nue-propriété est évaluée à 250 000 €. Droits de donation : 250 000 - 100 000 (abattement) = 150 000 € taxables. Droits : environ 28 194 €.
Sophie continue d'habiter l'appartement (elle garde l'usufruit). Au décès de Sophie, le fils récupère la pleine propriété automatiquement, sans aucun droit supplémentaire. Et si l'appartement a pris de la valeur entre-temps (disons 700 000 € vingt-quatre ans plus tard), cette plus-value est totalement exonérée.
Économie : 50 000 € (78 194 - 28 194). Et si l'appartement se valorise, l'économie augmente encore puisque la plus-value échappe entièrement aux droits.
Le remembrement au décès : la transmission gratuite
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement (art. 617 du Code civil). Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité particulière et sans aucun droit de mutation. Ce remembrement n'est pas une transmission : c'est l'extinction d'un droit qui rend au propriétaire la plénitude de son bien.
Résultat : la fraction qui correspond à l'usufruit (40 % pour un usufruitier de 65 ans, par exemple) n'est jamais taxée. Elle "disparaît" fiscalement au décès.
Le quasi-usufruit : quand le démembrement porte sur de l'argent
Le démembrement ne s'applique pas qu'aux immeubles. Quand il porte sur des sommes d'argent (comptes bancaires, placements, produit de vente d'un bien), on parle de quasi-usufruit (art. 587 du Code civil). Le principe est différent : l'usufruitier peut dépenser l'argent comme bon lui semble, à condition que sa succession restitue un montant équivalent aux nus-propriétaires.
Cette obligation crée une créance de restitution au profit des nus-propriétaires. C'est un passif qui, en théorie, devrait être déductible de la succession de l'usufruitier.
Le piège de l'article 774 bis du CGI
Depuis la loi de finances pour 2024, l'article 774 bis du CGI a durci les règles. La créance de restitution n'est plus déductible de la succession de l'usufruitier quand le quasi-usufruit provient spécifiquement d'une donation avec réserve d'usufruit. L'objectif du législateur est clair : éviter les montages où l'on donne la nue-propriété d'une somme d'argent, que l'usufruitier dépense intégralement, puis que la créance vienne réduire la base taxable au second décès. Les autres quasi-usufruits (option conjoint, vente de bien démembré) ne sont pas concernés par cette restriction.
Deux exceptions à cette non-déductibilité. Première exception : le quasi-usufruit qui résulte de l'option légale du conjoint survivant (art. 757 du Code civil). Seconde exception : le quasi-usufruit issu d'une vente de bien démembré, si le contribuable prouve que la dette n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.
Le démembrement "subi" en succession : quand le conjoint opte pour l'usufruit
Le démembrement n'est pas toujours le fruit d'une stratégie. Il survient aussi naturellement quand le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité du patrimoine (art. 757 du Code civil). Les enfants deviennent nus-propriétaires, et le démembrement s'applique à l'ensemble de la succession.
Dans ce cas, les enfants paient des droits sur la valeur de la nue-propriété uniquement, calculée selon le barème de l'article 669. Plus le conjoint survivant est jeune, plus la part usufruit est élevée et moins les enfants paient. Au décès du conjoint, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
C'est souvent la meilleure option pour les familles où le patrimoine est principalement immobilier et où le conjoint a besoin de rester dans le logement. Notre article sur le conjoint survivant compare cette option avec le quart en pleine propriété, chiffres à l'appui.
Article 751 : la présomption de propriété à connaître
L'article 751 du CGI est un piège que peu de guides mentionnent. Il prévoit une présomption : si le défunt avait l'usufruit d'un bien et que le nu-propriétaire est un héritier présomptif (enfant, petit-enfant...), l'administration fiscale peut considérer que le bien fait partie de la succession en pleine propriété. Autrement dit, le démembrement est ignoré et les droits sont calculés sur 100 % du bien.
Cette présomption est réfragable : on peut la combattre en prouvant que la donation en nue-propriété était sincère et qu'elle a été constatée dans un acte ayant date certaine. En clair, il faut que la donation ait été faite devant notaire (ou enregistrée) et qu'elle ait une date antérieure au décès. Un simple don manuel de nue-propriété sans enregistrement peut tomber sous le coup de l'article 751.
La stratégie temporelle : démembrement + abattements rechargeables
Le démembrement prend tout son sens quand il est combiné avec le renouvellement des abattements tous les 15 ans. Un parent de 50 ans peut donner la nue-propriété d'un bien en utilisant son abattement de 100 000 €. Quinze ans plus tard, l'abattement est rechargé. Il peut donner la nue-propriété d'un autre bien, ou d'une assurance-vie.
Reprenons l'exemple de Sophie. A 58 ans, elle donne la nue-propriété de l'appartement (250 000 € de valeur fiscale, abattement de 100 000 €, droits sur 150 000 €). A 73 ans, abattement rechargé. Elle place 152 500 € en assurance-vie au profit de son fils (abattement 990 I). Au total, Sophie a transmis un appartement de 500 000 € + 152 500 € en AV, pour environ 28 194 € de droits. Sans stratégie, la succession aurait coûté plus du double.
Récapitulatif
Le démembrement de propriété repose sur trois mécanismes. D'abord, la décote fiscale : la nue-propriété vaut moins que la pleine propriété (barème art. 669), donc les droits de donation sont réduits. Ensuite, le remembrement gratuit : au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit. Enfin, l'exonération de la plus-value : si le bien prend de la valeur entre la donation et le décès, cette plus-value n'est jamais taxée.
Combiné avec les abattements renouvelables et l'assurance-vie, c'est l'un des leviers de réduction les plus efficaces pour les patrimoines immobiliers.
Pour aller plus loin
Le démembrement est un des 5 leviers de réduction des droits de succession. Pour la mécanique de la donation anticipée, consultez Donner de son vivant ou attendre la succession et la donation-partage. Si le démembrement porte sur un contrat d'assurance-vie (clause bénéficiaire démembrée), notre article Assurance-vie et succession explique le mécanisme. Le barème 2026 donne le détail des tranches applicables au-delà des abattements. Enfin, si le démembrement résulte du choix du conjoint survivant, l'article sur les droits du conjoint survivant compare les options.
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