L'usufruit, c'est quoi ?
L'article 578 du Code civil pose une définition vieille de deux siècles qui reste parfaitement actuelle : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » Autrement dit, l'usufruitier peut utiliser un bien et en percevoir les revenus (habiter un logement, encaisser des loyers, toucher des intérêts), mais il ne peut pas le détruire, le vendre ni le donner. Le nu-propriétaire, lui, détient le droit de disposer du bien, mais il ne peut ni l'utiliser ni en tirer de revenus tant que l'usufruit existe.
L'usufruit peut naître de deux manières (art. 579 du Code civil). Il peut être légal : c'est le cas de l'usufruit du conjoint survivant sur la succession (art. 757) ou de l'usufruit des parents sur les biens de leurs enfants mineurs. Il peut aussi être conventionnel : créé par un acte juridique, comme une donation avec réserve d'usufruit ou un testament.
Usufruit viager ou temporaire : ce que ça change fiscalement
L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier. C'est le cas courant en succession, notamment quand le conjoint survivant opte pour l'usufruit. L'usufruit temporaire, lui, est limité dans le temps (par exemple 20 ans) et s'éteint à l'échéance, même si l'usufruitier est encore vivant.
Fiscalement, le barème de l'article 669 du CGI ne s'applique qu'aux usufruits viagers. Pour un usufruit temporaire, la valeur est forfaitaire : 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de dix ans entamée (art. 669 II). Un usufruit temporaire de 15 ans vaut donc 46 % (deux tranches de dix ans). En pratique, l'usufruit viager est presque toujours plus avantageux fiscalement, surtout quand l'usufruitier est jeune.
Le barème fiscal de l'article 669
Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit viager en pourcentage de la pleine propriété, par tranche d'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (donation) ou du décès (succession). C'est un barème forfaitaire : il ne tient compte ni de l'espérance de vie réelle, ni du rendement du bien, ni du sexe de l'usufruitier. La nue-propriété est toujours le complément à 100 %.
Le principe est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher et moins la nue-propriété est taxée. À moins de 21 ans, l'usufruit représente 90 % de la valeur du bien (nue-propriété : 10 %). À 51-60 ans, il vaut 50 % (nue-propriété : 50 %). À 61-70 ans, 40 % (nue-propriété : 60 %). À 71-80 ans, 30 % (nue-propriété : 70 %). À 81-90 ans, 20 % (nue-propriété : 80 %). À partir de 91 ans, il ne vaut plus que 10 % (nue-propriété : 90 %). La nue-propriété est toujours le complément à 100 %.
Ce barème est impératif pour le calcul des droits de mutation (donation ou succession). Il ne peut pas être remplacé par une évaluation économique, même si celle-ci serait plus favorable. En revanche, pour le partage civil entre héritiers, les parties peuvent s'accorder sur une valorisation différente, souvent basée sur des tables de mortalité ou un calcul actuariel.
Exemple chiffré
Un parent de 62 ans donne la nue-propriété d'un appartement valant 400 000 € à son enfant, en se réservant l'usufruit. D'après le barème, l'usufruit vaut 40 % (tranche 61-70 ans) et la nue-propriété 60 %, soit 240 000 €. Après l'abattement de 100 000 € en ligne directe (art. 779 du CGI), la base taxable est de 140 000 €. Les droits de donation s'élèvent à 26 194 €. Si le parent avait donné la pleine propriété, la base aurait été de 300 000 € (400 000 € moins 100 000 € d'abattement) et les droits de 58 194 €. L'économie grâce au démembrement : 32 000 €. Et au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété sans payer un centime de plus.
Barème fiscal vs valeur économique : pourquoi ça diverge
Le barème de l'article 669 est un outil forfaitaire créé pour simplifier le calcul fiscal. Il ne reflète pas la valeur économique réelle de l'usufruit. Un usufruit viager sur un appartement loué 1 500 €/mois, détenu par un usufruitier de 65 ans ayant une espérance de vie de 22 ans, génère des revenus futurs actualisés qui peuvent valoir bien plus (ou bien moins) que les 40 % du barème fiscal.
En pratique, cette divergence a deux conséquences. Pour une donation de nue-propriété, le barème fiscal est souvent favorable au donateur : il sous-évalue la nue-propriété quand l'usufruitier est jeune, ce qui réduit les droits. Pour un partage entre héritiers en revanche, utiliser le barème fiscal pour évaluer l'usufruit du conjoint survivant peut défavoriser les enfants nus-propriétaires, qui reçoivent « sur le papier » une valeur gonflée mais sans revenus immédiats. C'est pourquoi les notaires utilisent parfois des tables actuarielles (tables TGF/TGH de mortalité) pour le partage, même si le barème 669 reste obligatoire pour le calcul des droits.
L'usufruit du conjoint survivant
En présence d'enfants communs, le conjoint survivant a le choix entre deux options (art. 757 du Code civil) : le quart de la succession en pleine propriété, ou l'usufruit de la totalité. Ce choix est lourd de conséquences fiscales et patrimoniales. Si le défunt avait des enfants d'un autre lit, seule la première option est possible — le conjoint ne peut pas opter pour l'usufruit total.
L'option en usufruit universel est souvent choisie quand le patrimoine est principalement composé de la résidence principale. Le conjoint continue à habiter le logement, et les enfants deviennent nus-propriétaires. Au décès du conjoint, ils récupèrent la pleine propriété sans droits. L'inconvénient : si le conjoint veut vendre, il lui faut l'accord des nus-propriétaires. Et sur les liquidités (comptes bancaires, placements), l'usufruit devient du quasi-usufruit : le conjoint peut dépenser l'argent, mais doit en restituer l'équivalent. Pour approfondir ce mécanisme et la réforme de l'article 774 bis, consultez notre article sur le quasi-usufruit et la créance de restitution.
Si une donation entre époux (art. 1094-1 du Code civil) a été consentie, les options du conjoint survivant sont élargies. Il peut par exemple recevoir l'usufruit de la totalité plus le quart en pleine propriété, ou la quotité disponible en pleine propriété. Ces options permettent de calibrer finement la protection du conjoint. Pour une vue complète des droits du conjoint, consultez notre article sur la succession du conjoint survivant.
Convertir l'usufruit en capital ou en rente
Les articles 759 à 761 du Code civil permettent à tout héritier ou au conjoint survivant de demander la conversion de l'usufruit en rente viagère ou en capital. En pratique, c'est souvent un enfant nu-propriétaire qui demande la conversion pour éviter des années de blocage sur un bien dont il ne peut pas disposer. Mais le conjoint peut aussi le demander s'il préfère recevoir une somme d'argent plutôt que l'usufruit d'un bien qu'il n'occupe pas.
La conversion se fait d'un commun accord entre les parties. À défaut, le juge peut l'ordonner, sauf sur le logement familial : l'usufruit du conjoint sur la résidence principale ne peut pas être converti sans son accord (art. 760 du Code civil). Le montant de la conversion dépend de l'âge du conjoint, de la valeur du bien, et le cas échéant de son rendement locatif. La conversion est irrévocable : une fois acceptée, personne ne peut revenir en arrière.
Droits et obligations de l'usufruitier
L'usufruitier a des droits étendus. Il peut utiliser le bien (y habiter), en percevoir les revenus (encaisser les loyers, les intérêts, les dividendes), et même céder ou donner son droit d'usufruit à un tiers (art. 595 du Code civil). En revanche, il ne peut pas vendre le bien lui-même sans l'accord du nu-propriétaire.
En contrepartie, l'usufruitier a trois obligations principales. Il doit conserver la substance du bien : pas de destruction, pas de transformation majeure sans l'accord du nu-propriétaire. Il doit réaliser un inventaire au début de l'usufruit (art. 600) et fournir une caution de jouir « en bon père de famille » (art. 601), sauf dispense dans l'acte constitutif. Enfin, il supporte les charges courantes du bien : taxe foncière (pour la part habitation), entretien courant, assurance. Les grosses réparations (toiture, murs de soutènement, structure) restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier.
Comment s'éteint l'usufruit ?
L'article 617 du Code civil liste cinq causes d'extinction de l'usufruit. La plus courante : le décès de l'usufruitier. L'usufruit viager s'éteint automatiquement, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité ni droit à payer. Les quatre autres causes sont : l'expiration du terme (usufruit temporaire), la consolidation (quand l'usufruitier rachète la nue-propriété ou inversement), le non-usage pendant trente ans, et la perte totale du bien.
Au décès de l'usufruitier, aucun droit de succession n'est dû par le nu-propriétaire sur la valeur de l'usufruit qui s'éteint. C'est ce qui fait tout l'intérêt du démembrement en matière de transmission : les droits sont payés une seule fois, sur la valeur réduite de la nue-propriété, et la pleine propriété est reconstituée gratuitement au décès.
Quand l'usufruit porte sur de l'argent : le quasi-usufruit
L'usufruit suppose de conserver la substance du bien. Mais quand le bien est une somme d'argent ou un portefeuille de valeurs mobilières, impossible de « conserver » sans consommer. L'article 587 du Code civil résout cette contradiction : l'usufruitier peut dépenser l'argent, à condition de restituer l'équivalent à la fin de l'usufruit. C'est le quasi-usufruit.
En succession, le quasi-usufruit apparaît dès que le conjoint survivant opte pour l'usufruit universel et que le patrimoine comprend des liquidités. Il se retrouve aussi dans les clauses bénéficiaires démembrées d'assurance-vie. La créance de restitution qui en découle est un sujet fiscal majeur depuis la réforme de l'article 774 bis du CGI en 2024. Pour tout comprendre, consultez notre article dédié sur le quasi-usufruit et la créance de restitution.
L'usufruit est l'un des cinq leviers concrets de réduction des droits de succession. Il se combine très bien avec le démembrement de propriété et la donation-partage. Pour comprendre les subtilités sur les liquidités, consultez notre article sur le quasi-usufruit et la créance de restitution.
Récapitulatif
L'usufruit est un droit fondamental en matière de succession. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe sa valeur par tranches d'âge, de 90 % (moins de 21 ans) à 10 % (91 ans et plus). L'usufruit du conjoint survivant est le cas le plus fréquent : il peut porter sur toute la succession (art. 757 du Code civil) et offre une protection forte, tout en permettant une transmission efficace aux enfants nus-propriétaires. Quand l'usufruit porte sur des liquidités, il devient du quasi-usufruit avec des implications fiscales spécifiques (art. 587 C. civ., art. 774 bis CGI). L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Pour aller plus loin
- Démembrement de propriété et succession — donation en nue-propriété, remembrement au décès, stratégie temporelle
- Quasi-usufruit et créance de restitution — art. 587, réforme 774 bis, convention notariée
- Succession du conjoint survivant — droits légaux, options, exonération TEPA
- Assurance-vie et succession — clause bénéficiaire démembrée, 990 I, 757 B
- 5 leviers de réduction des droits de succession — vue d'ensemble des stratégies